BKU-Grundsatzstatement: Enteignung ist teuer und wenig zielgerichtet – Förderung von kostengünstigem Bauen als Alternative

Die in den Sondierungsgesprächen in Berlin von Linken SPD und Grünen vereinbarte Enteignung von Wohnungsbaugesellschaften mit mehr als 10.000 Wohnungen von insgesamt 160.000 Wohnungen im Wert von je 100.000 EUR ist aus Sicht des BKU zu aufwändig und wenig  auf Bedürftige gerichtet.

Ziel der Initiative ist es, Berliner Wohnungsbaugesellschaften zu einem großen Vermieter von günstigem Wohnraum zu machen. Will man die abgebenden Gesellschaften zu Marktwerten entschädigen, was bei der klassischen Enteignung vorgesehen ist, so würde hier tatsächlich vorhandener günstiger Wohnraum an die Berliner Wohnungsbaugesellschaften übertragen. Dies widerspricht dem Grundsatz der Subsidiarität. Der Staat ist nicht der bessere Unternehmer. Auch private Unternehmen haben ein Interesse, die Nachfrage nach günstigem Wohnraum zu befriedigen.

Der politisch ins Feld geführte Begriff der Enteignung über eine Vergesellschaftung mit dem Ziel eines Erwerbs unter Marktwert ist rechtlich sehr angreifbar. Er setzt eine gemeinwohlnotwendige Zwangslage voraus, der in jedem Fall zu langwierigen Rechtsauseinandersetzungen führen würde. Würde das Land Berlin diesen Weg wählen, so würde dies eine erhebliche Rechtsunsicherheit für den Investitionsstandort mit sich bringen, mit katastrophalen Folgen für die nationale und internationale Neigung, in Deutschland zu investieren. Darüber hinaus dürfte dieser Ansatz mit hoher Wahrscheinlichkeit vor dem Verfassungsgericht scheitern.

Geht von einem Wert vom 20-fachen der Jahresmiete aus – mithin durchschnittlich 5000 EUR, also 400 EUR im Monat, so sind dies durchgängig heute bereits Sozialwohnungen oder von der Miethöhe her als Sozialwohnungen geeignete Wohnungen. Es würden hier keine neuen Sozialwohnungen geschaffen. Es entzieht den Privatunternehmen die Möglichkeit, sich im Sinne der Soziallehre zu verhalten und diese Wohnungen gemeinwohlorientiert an sozial Schwache zu vermieten, wie sie es heute bereits tun.

Die ins Feld geführte Intention zu verhindern, dass bei einer Nachvermietung oder im Zuge von Modernisierungen die Mieten angehoben werden, führt jedoch zu Investitionsstillstand und Überalterung des Bestands. Geht man davon aus, dass die durchschnittlichen Baukosten heute bei 4000 EUR den m² Wohnfläche betragen, so liegt bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 50-60 m² der bezahlte m²-Preis für die Stadt unter der Hälfte. Ein günstiger Weg um Wohnungseigentümer von Sozialwohnungen im großen Stil zu werden – allerdings ohne eigene Leistung: Der Wohnraum wird einfach dem heutigen Anbieter von Sozialwohngen zwangsweise weggenommen – ohne Respekt auf das Eigentum und den Anspruch der privaten Wohnungseigentümer sozialpflichtig tätig zu sein.

Der BKU sieht sechs zentrale Gründe, warum dies weder aus wirtschaftlichen noch aus sozialen Gründen sinnvoll ist.

1. Dieser heute schon günstige Wohnraum wird der Privatwirtschaft entzogen. Er ist bereits vorhanden – jedoch gemanagt von privater Hand. Dadurch ist zunächst keine einzige neue Wohnung geschaffen.
2. Die öffentliche Hand schafft sich erhebliche finanzielle Probleme. Ob durch Gewährträgerhaftung oder durch Einsatz von Haushaltsmitteln: Oberhalb des Beleihungswerts der Objekte belastet die Finanzierung der Bestände die ehedem bescheidene Bonität Berlins. Der öffentliche Handlungsspielraum – etwa für Wohngeld oder Wohnbauförderung wird massiv eingeschränkt.
3. Es werden nur heute bereits Privilegierte unterstützt. Es wird ja niemand gekündigt. Wer das Glück eines sehr alten Mietvertrags hat, ist so weiter geschützt. Sozialkriterien sind dabei nicht gewährleistet.
4. Bei den günstigen Beständen dürfte es sich um zunehmend alternden und veralteten Bestand halten. Will die Stadt die Mieten für diese Wohnungen nicht erhöhen, so fehlt ihr aber das Geld für notwendige Modernisierungen. Der Instandhaltungsstau ist absehbar. Er hatte vor 30 Jahren bereits dazu geführt, dass die Stadt die veralteten Bestände ihrer Wohnungsbaugesellschaften letztlich für kleines Geld privatisiert hatte.
5. Soziale Förderung ist sehr viel wirkungsvoller bei den Betroffenen eingesetzt: Mit Wohngeld können gezielt sozial schwache Gruppen wie Altersarme, junge Familien, in Ausbildung Befindliche oder Erwerbslose gefördert werden.
   Durch ein neues Baukindergeld oder Eigenheimzulage könnte die Vermögensbildung junger Familien im Eigentum gefördert werden– auch um später Renten zu entlasten. Auch die breitere Eigentumsstreuung von Genossenschaften als Drittem Weg böte sich an. Damit würde zugleich die Errichtung von neuem Wohnraums gefördert.
6. Wirkliche Entlastung wird für den Wohnungsmarkt nur durch eine Förderung der Schaffung neuen Angebots erreicht. Effektiv und kostengünstig ist dabei die Entbürokratisierung durch beschleunigte und vereinfachte Baugenehmigungsverfahren und Befreiungen vom Bebauungsplan. Gattungsgenehmigungen könnten die Grundlage für ein wirtschaftliches serielles Bauen schaffen, um kostengünstiges Bauen zu ermöglichen. Ein zentraler Hebel in den Händen von Stadt und Land sind der Ausweis von neuem Bauland oder Erlaubnis von Verdichtungsmaßnahmen.

Der BKU sieht die Förderung von kostengünstigem Bauen als entscheidende Alternative.

Die Grundlage der Überlegungen bilden aktuelle Ansätze aus Praxis, Verwaltung und Wohnungswirtschaft.

1. Kurzfristig umsetzbare Maßnahmen zur Kostensenkung

Die erste Ebene umfasst Ansätze, die bereits heute weitgehend innerhalb des bestehenden Rechtsrahmens realisierbar sind. Hierzu gehören insbesondere:

• Standardisierung von Bauteilen und Grundrissen
• serielle und modulare Bauweisen
• konsequente Digitalisierung der Planung (BIM)
• Verzicht auf kostenintensive Sonderlösungen wie Tiefgaragen oder Unterkellerungen
• Low-Tech-Ansätze in der Gebäudetechnik
• flächeneffiziente Wohnkonzepte

Diese Maßnahmen versprechen eine deutliche Reduzierung von Planungs-, Bau- und Betriebskosten und könnten relativ kurzfristig Hand in Hand von Privatwirtschaft und öffentlicher Hand umgesetzt werden.

2. Aktivierung von Potenzialen im Bestand

Die zweite Ebene betrifft den vorhandenen Gebäudebestand. Nicht nur Berlin: Deutschland ist gebaut. Hier liegen die größten kurzfristigen Potenziale zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums.

Dazu gehören:

• Dachaufstockungen
• Ausbau von Dachgeschossen
• Nachverdichtung bestehender Quartiere
• Umnutzung leerstehender Hotel, Büro- und Gewerbeimmobilien
• flexible Umbaukonzepte für vorhandene Gebäude
• Vereinfachter Bestandsschutz

Wesentlich ist, wie bestehende Flächen effizienter genutzt werden können, anstatt auf Neubaugebiete zu setzen. Auch das ist nicht neu. Gerade in Ballungsräumen könnten hier vergleichsweise schnell zusätzliche Wohnangebote entstehen. Umnutzung alter Hotels in Serviced Appartments/bzw. kleinzeiliges Wohnen.

Gerade in einer Stadt wie Berlin können innovative Wohnformen für Alleinstehende, Studenten etc. und flexible Nutzungen neue Wege zur Entlastung angespannter Wohnungsmärkte eröffnen können.

3. Langfristige Veränderungen der Rahmenbedingungen

Die dritte Ebene betrifft strukturelle und gesetzliche Anpassungen, die erforderlich sein könnten, um kostengünstiges Bauen dauerhaft zu ermöglichen.

Ansätze sind:

• die Weiterentwicklung des Gebäudetyps E,
• Vereinfachungen im Bau- und Planungsrecht,
• flexiblere energetische Anforderungen,
• Erleichterungen bei Aufstockungen und Nutzungsänderungen,
• der Abbau von Stellplatzpflichten sowie
• eine stärkere Förderung gemischt genutzter Quartiere
• Harmonisierung der Landesbauordnungen

Diese Maßnahmen würden einen übergreifenden politischen und regulatorischen Prozess erfordern, könnten jedoch die größten Hebel für eine nachhaltige Senkung der Baukosten schaffen. Die Wege dafür könnten mit allseitigem politischem Willen in Berlin kurz sein.

Wo liegen aus Sicht des BKU die größten Hebel zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum?

• in der Optimierung/Vereinfachung des Bauens,
• in der konsequenten Nutzung und Aktivierung bestehender Gebäude
• in grundlegenden Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen

Kostengünstiger Wohnungsbau entsteht nicht durch einen einzelnen Hebel, sondern durch das Zusammenspiel von Standardisierung, Vereinfachung, Digitalisierung und regulatorischer Modernisierung.

Über die reine Kostenfrage hinaus ist Stadtplanung in sozialer Verantwortung durch die Vereinigung von:

• Wohnen (Bewohnermix, keine Monostruktur),
• Gesundheit und Therapie (Ärzte, Physio, Ergo, Tagespflege),
• Bildung und Betreuung (Kita, Nachmittagsbetreuung),
• Gemeinschaft und Begegnung (Gastro, Mehrzwecksaal zur Vermietung, Co-Working),
• sozialer und therapeutischer Hof (z.B tiergestützte Angebote, Demenzgärten)

z.B. auf einem leerstehenden Bauernhof, vielleicht auch auf kirchlichen nicht mehr genutzten Gelände, das eine neue möglichst sinnvolle Nachnutzung sucht. Damit werden gleichzeitig adressiert:

• Wohnraummangel
• Ärztemangel
• Einsamkeit
• Pflegeproblematik
• Daseinsvorsorge im „ländlichen“ Raum und im Einzugsgebiet von Großstädten

Ein Projekt, das zeitgleich kommunale, gesellschaftliche und förderpolitische Zielsetzungen trifft. Bauen im Bestand im Sinne der katholischen Soziallehre.